Bostadspriser – så ser utvecklingen ut 2023

Att svenska bostadspriser stigit kraftigt under de senaste åren har nog inte undgått någon. Men plötsligt dalar priserna igen. Vad är det som gör att bostadsmarknaden ser ut som den gör? Och hur har prisutvecklingen sett ut senaste året? Det tittar vi närmare på här.

Vad påverkar bostadspriser? 5 viktiga faktorer

Det finns många faktorer som påverkar priserna på den svenska bostadsmarknaden. Här är 5 viktiga:

1. Bolåneräntan

Bolåneräntan, den faktiska kostnaden för att ta ett bolån, är det som styr prisbilden på bostadsmarknaden allra mest på kort sikt. Bankernas bolåneräntor påverkas av Riksbankens styrränta. När styrräntan är låg går bolåneräntorna ner och blir det billigare att bo, vilket gör att människor ofta överbelånar sig. När folk är villiga att betala mer för bostäderna, stiger marknadspriserna.

Om räntorna plötsligt går upp och arbetslösheten ökar, kan bostadsägarna få problem att betala. Då börjar marknadspriserna ofta rasa nedåt igen, vilket brukar beskrivas som att bostadsbubblan spricker.

2. Tillgång och efterfrågan

Det brukar heta att det inte finns någonstans att bo i Sverige. Men sett till hela landet är sanningen den rakt motsatta – det finns mängder av lediga bostäder.

Problemet är bara att majoriteten av befolkningen söker sig till Stockholm, Malmö eller Göteborg, där efterfrågan på bostäder är stor men utbudet begränsat. Attraktionsvärdet ökar i städer med fler jobb och möjligheter, och eftersom inte alla får plats trissas priserna snabbt upp.

3. Arbetslöshet

Inkomst är den tyngst vägande faktorn för hur högt bolån du kan få. Om arbetslösheten i landet ökar och människor får mindre pengar att röra sig med, sjunker också efterfrågan på bostadsmarknaden. När trycket på bostadsmarknaden lättar, förändras också den generella prisbilden. Även attraktiva bostäder i storstadsområdena kan bli marginellt billigare under tider av hög arbetslöshet.

4. Löneutveckling

Långsiktigt påverkas bostadspriserna av löneutvecklingen i landet. När människor får mer i plånboken kan de ta högre bolån, vilket reflekteras på bostadsmarknaden.

5. Media

Medias bevakning av bostadsmarknaden, räntor och svenskarnas belåning har stor påverkan på prisbilden av bostäder.

Hur påverkar inflation bostadspriser?

I en högkonjunktur, när ekonomin är stark, är efterfrågan på produkter stor. Det gör att företag kan höja priserna mer och mer. Något som kan leda till inflation, vilket betyder att pengarna sjunker i värde.

Genom att höja räntorna och minska efterfrågan kan inflationen stävjas så att ekonomin i samhället kommer i balans igen. Höjda räntor innebär att boendet blir dyrare för den som vill köpa en bostad.

Bostadsägare med bundna bolån tjänar på inflation

Den som redan äger en bostad kan faktiskt tjäna på inflation – förutsatt att räntorna inte blir för höga – då även bolånet tappar i värde och blir billigare att betala av. Om du har bundna lån sedan tidigare och därmed slipper räntehöjningar på bolånet, gynnas du mest.

Läs också: Checklista inför tillträde

Utvecklingen av bostadspriser

Mellan 2012 och 2017 steg de svenska bostadspriserna som aldrig förr. Anledningen var rekordlåga räntor som medförde låga kostnader för bolån. Idag har priserna börjat sjunka igen, mycket på grund av rådande inflation som gett en högre styrränta – och därmed också högre boräntor.

30 år av nedåtgående räntor

De räntehöjningar som skett i närtid har fått många att stanna upp och tänka till, men historiskt sett ligger de svenska boräntorna fortfarande på väldigt låga nivåer. Under de senaste 30 åren har bolåneräntorna gått från att ligga på 15 % år 1985 till 1,5 % år 2021. Höjningen till dagens snittränta omkring 4 % är alltså relativt liten.

Prisutvecklingen för villor, bostadsrätter och fritidshus

Funderar du på att köpa en bostad? Då kan det vara intressant att se hur prisutvecklingen sett ut under senaste året. Här tittar vi på bostadspriserna för villor, bostadsrätter och fritidshus i hela landet samt i våra tre största städer under de senaste 12 månaderna.

Bostadsrätter – Riket

Värt att notera är att kurvan gick upp från oktober 2021 till toppen i mars 2022, för att sedan dala snabbt fram till augusti. Den kraftiga nedgången på bostadsrätter har planat ut under slutet på 2022 och början på 2023, men priserna fortsätter att sjunka.

Villor – Riket

Villapriserna har sjunkit mer än priset på bostadsrätter. Det gäller både för hela 2022 och för början av 2023.

Bostadsrätter – Stockholms län

Villor – Stockholms län

Statistiken visar att bostadsrätter och villor sjunkit ungefär lika mycket i pris under det gångna året i Stockholms län. Prisnedgången för fritidshus i Stockholmsregionen är inte lika kraftig, -4,8 % de senaste 12 månaderna.

Bostadsrätter – Stor-Göteborg

Villor – Stor-Göteborg

Statistiken visar en relativt stor nedgång även i Göteborg med omnejd – större än i Stockholm och snittet i riket.

Bostadsrätter – Stor-Malmö

Villor – Stor-Malmö

Malmö har haft ett kraftigare prisras i början av 2023 än de andra två storstäderna.

Källa: Mäklarstatistik.se

Fritidshus – Riket

Till skillnad från villor och bostadsrätter har priserna på fritidshus hållit sig väldigt stabila det senaste året. Statistiken visar att priset på fritidshus endast sjunkit med 1,8 % i riket de senaste 12 månaderna.

På sina håll har också priserna för fritidshus också ökat det senaste året. Allra mest har de ökat i Jönköpings län (+5,0 %).

Läs också: Låna till fritidshus

Varför är priserna på fritidshus stadigare?

Fritidshus är trendbrytaren på dagens bostadsmarknad. Medan allt annat faller, faller priserna på fritidshus mycket mindre. Det finns flera anledningar till att kategorin står emot prisfallet.

En är att utbudet minskat rejält under de senaste åren – till skillnad från den övriga bostadsmarknaden där utbudet ökat och priserna gått ned. Även om spekulanterna på fritidshus är färre nu, finns det tillräckligt många spekulanter för att priserna ska kunna öka.

En möjlig inkomstkälla

Ägare av fritidshus får hyra ut skattefritt upp till 50 000 kronor per år. Det gör att ökade kostnader blir lätta att parera, vilket gör att färre objekt kommer ut på marknaden. Även ur köparens perspektiv är fritidshus en god investering på både kort och lång sikt, vilket bidrar till den uppåtgående prisbilden.

Prognos för bostadsmarknaden 2023

Inflationen, räntehöjningarna och inte minst elpriserna har fått bostadsmarknaden att backa under 2022. Men trots att priserna fortsätter att sjunka, ser vi att kurvan börjar planas ut något. Riksbanken – och många andra centralbanker världen över – flaggar dock för ytterligare räntehöjningar.

Experter tror på ytterligare prisfall

Köparnas förväntningar på räntan påverkar också den långsiktiga prisbilden. Många experter gör bedömningen att priserna kommer att fortsätta falla under åren 2023–2025. Enligt en kartläggning av DI förutspår de svenska storbankerna ett prisfall på upp till 15 %, vilket bottnar under våren 2023.

Att marknaden stannar av beror inte enbart på höga räntor utan kan också ha psykologiska förklaringar. Det osäkra läget får exempelvis fler att vänta med att köpa innan de själva sålt.

Läs också: Flytta hemifrån

Köpa eller sälja år 2023?

Den allmänna prisutvecklingen gynnar just nu förstagångsköpare, samtidigt som räntetröskeln höjs för att få ett bolån. Eftersom banken räknar med att du som låntagare måste klara av en ganska rejäl räntehöjning, ställer de tuffare krav på hur hög inkomst du behöver ha.

Dålig tid att sälja när priserna sjunker

Den som äger en bostadsrätt eller villa behöver bara kasta ett öga på det senaste årets kurva för att få en indikation om säljläget. Men bara för att de genomsnittliga priserna faller betyder det inte att priset på just din bostad också gör det.

Tar vi Stockholm som exempel är det alltid där priserna stiger som mest – vilket också gör att de sjunker som mest där när vändpunkten kommer. Den som sitter på en attraktiv bostad kan dock alltid räkna med stort intresse från spekulanter. Allt beror på vad och var du säljer.

Sett till det stora hela är det dock ingen tvekan om att det just nu är ”köparnas marknad”.

Läs också: Ränteprognos för 2024 – då kan räntan sjunka igen

Amorteringsfrihet – bra eller dåligt?

Amorteringskravet diskuteras alltid flitigt i media, inte minst nu under rådande inflation. Många svenska bolånetagare önskar amorteringsfrihet för att klara av ekonomin när räntorna går upp. Samtidigt är amortering alltid bra i förebyggande syfte, just för att sänka belåningsgraden och inte tvingas betala mer ränta än nödvändigt.

Under pandemin erbjöd många storbanker amorteringsfrihet. Något som ledde till att människor tog ännu högre bolån, vilket kan leda till ett bakslag nu.

Det säger amorteringskravet

Amortering innebär att du betalar av på lånet. I Sverige har vi amorteringskrav på alla nya bolån. Hur mycket du betalar i procent varje år beror på lånets storlek i förhållande till bostadens värde och på din inkomst. På lån tagna innan den 16 juni 2016 där belåningsgraden understiger 70 %, finns inget amorteringskrav.

Följande gäller för 2023:

• Bolån på mer än 70 % av bostadens värde
  Minsta amortering 2 % per år
• Bolån på 50–70 % av bostadens värde
  Minsta amortering 1 % per år
• Bolån på mindre än 50 % av bostadens värde
  Inget krav på amortering
• Lån på mer än 4,5 gånger årsinkomsten
  Det skärpta amorteringskravet som infördes 2018 gör gällande att du som lånar mer än 4,5 gånger din årsinkomst före skatt måste amortera ytterligare 1 % per år

Vill du veta mer? Kontakta oss så svarar vi på dina frågor och hjälper dig med bolånet.