Dolt bud – en omtvistad taktik vid budgivning

Det finns mängder av knep du kan använda dig av för att överkomma konkurrenterna och få ett bättre pris av säljaren vid en budgivning. Vissa strategier anses dock ärligare än andra. En taktik som definitivt ligger i gråzonen är dolda bud. Här tittar vi på när och hur ett dolt bud kan gynna dig som spekulant. 

Först och främst – vad innebär ett dolt bud? 

Ett dolt bud är ett villkorat bud som endast framförs till säljaren och inte till övriga spekulanter. Förutom att det ska vara dolt kan ”villkorat” exempelvis betyda att budet är tidsbegränsat eller kommer med specifika krav för att vara gällande. Riktlinjen är att affären ska avslutas direkt inpå att ett dolt bud accepteras, så att ingen annan ska få tillfälle att buda över.

Är dolda bud lagliga?

När du säkrat ditt bolån och är redo att göra ditt livs största affär, vill du självklart vara säker på att allt går rätt till. För allas trygghet brukar fastighetsmäklarna rekommendera öppen budgivning till säljarna, då en tydlig och ärlig försäljningsprocess gör att ingen känner sig åsidosatt, diskriminerad eller lurad. Dolda bud har en tendens att framkalla dessa negativa reaktioner, vilket är skadligt för bostadsbranschen i stort och för mäklarsamfundet i synnerhet. 

Så, är det schysst med dolda bud? Nej. Är det lagligt? Absolut!

Mäklarens skyldighet vid bud

Enligt mäklarlagen är en fastighetsmäklare endast skyldig att ta emot och vidarebefordra de bud som kommer in till säljaren. Du som spekulant är egentligen helt maktlös, då säljaren själv bestämmer hur budgivningen ska se ut och till vem bostaden ska säljas. 

Det innebär också att du endast kan lägga ett dolt bud om säljaren går med på det. Säljaren kan även kräva att mäklaren kommunicerar till övriga spekulanter att någon lagt ett dolt bud, vilket tar bort syftet. 

Dolt bud – en av många strategiska pusselbitar

För att förstå vitsen med dolda bud, behöver du först känna till lite om budgivning överlag. Vid populära bostadsförsäljningar blir det nästan alltid ganska intensiv budgivning. Ju fler spekulanter som deltar, desto högre brukar slutpriset bli. Men den som lägger eller har möjlighet att lägga det högsta budet, är inte alltid den som vinner i slutändan. 

Bestäm dig för en strategi

När du lägger första budet, hur mycket du höjer med per gång, hur snabbt du återkommer med motbud – allt är en del av strategin. Målet är alltid att få övriga spekulanter att ge upp utan att själv behöva betala överpris för bostaden. En person som har ett högre bolån än du kan mycket väl ge sig längs vägen om du signalerar att du inte kommer sluta buda.

Att lägga ett dolt bud går utanför ramarna för öppen budgivning och betraktas av många som ett oärligt inslag, men för dig som köpare är naturligtvis det viktiga att du får bostaden. Och egentligen bryter du ju inte mot några regler alls när du lägger ett dolt bud.

Fördelar och risker med dolda bud

Det främsta syftet med ett dolt bud är att sätta press på säljaren. Budet behöver vara så pass bra att säljaren ska kunna överväga affär istället för att chansa på att den öppna budgivningen når lika högt. 

Ett tidsbegränsat dolt bud kan ge dig bostaden

Om du tror att slutpriset i en budgivning skulle överstiga din budget, eller om du inte vill riskera att någon annan hinner slå till, kan ett tidsbegränsat dolt bud vara mycket effektivt. Säljaren måste nu fatta ett stort beslut – att acceptera ett bra bud eller låta marknaden avgöra slutpriset. 

Överpris eller inte

Men myntet har som alltid två sidor. Om säljaren accepterar kan du aldrig veta om du betalat överpris eller inte. Om du behöver sälja bostaden tidigare än du räknat med, finns alltid risken att du inte får igen pengarna. Om marknaden istället bestämmer slutpriset, kan du vara ganska säker på bostadens faktiska värde. 

Fördelar med dolda bud för dig som köpare:

  • Du kan få bostaden till ett bättre pris
  • Du har en bra chans att påverka villkoren för köpet
  • Affären går snabbare

Nackdelar med dolda bud för dig som köpare:

  • Du riskerar att betala överpris
  • Andra kan lägga dolda bud samtidigt vilket bara leder till en krångligare process

Vad tycker mäklarna om dolda bud?

Fastighetsmäklare tycker i regel att dolda bud kan vara komplicerat att hantera. Inte bara för att det kan orsaka missnöje från de spekulanter som känner sig snuvade på bostaden då de inte fått en chans att lägga ett motbud, utan också för att det kan riskera att ge en felaktig bild av marknadsvärdet till säljaren. Om denne accepterar ett dolt bud och andra spekulanter senare kommunicerar att de hade kunnat lägga högre nivåer, kan även säljaren komma att känna sig lurad.

Mäklare Josefine Schöön om dolda bud: “Valet ligger hos säljaren”

Josefine Schöön, mäklare och franchisetagare på HusmanHagberg Södermalm, säger så här om dolda bud:

– Det man ska komma ihåg angående dolda bud är att vi som mäklare alltid är skyldiga att framföra alla bud som kommer in till säljaren. I slutändan ligger valet hos säljaren om hur de väljer att agera på just det budet.

Det är också en fastighetsmäklares uppdrag att se till att säljaren får det bästa möjliga priset för sin bostad. Något som kan vara svårt att säkerställa vid dolda bud.

– Vi som mäklare ska förhålla oss opartiska mellan köpare och säljare, men vi har också som uppdrag att se till att säljaren får det bästa möjliga priset för sin bostad. Där finns vi alltså till för att rådge säljaren om det kommer in ett dolt bud, genom att ge pris-statistik på liknande lägenheter som sålts i området. På så sätt ger vi underlag till säljaren för att underlätta beslutet om hur de ska agera på budet, säger Josefine Schöön.

Hur går det till att lägga ett dolt bud?

När du som spekulant lägger ett dolt bud – förutsatt att säljaren godkänner det – kan följande saker hända:

  1. Säljaren accepterar budet och ni gör affär.
  2. Säljaren väljer att bortse från budet – exempelvis om det är för lågt för att vara intressant.
  3. Säljaren får ett högre bud från den öppna budgivningen inom tidsramen för det dolda budet.
  4. Säljaren kräver att mäklaren kommunicerar budet till övriga spekulanter, vilket ofta innebär att du förlorar din fördel. Då kan du självklart dra tillbaka ditt villkorade bud eller försöka omförhandla genom att höja beloppet.

Om ditt dolda bud är tillräckligt intressant och ingen annan spekulant har budat högre när tiden gått ut, bör det leda till att du får köpa bostaden. När det gäller bostadsaffärer är dock ingenting klart förrän kontrakten är påskrivna. Du har alltid rätt att dra tillbaka ditt bud och säljaren har bestämmanderätt över hela budgivningen. Det innebär att bostaden kanske inte säljs över huvud taget, vilket är ganska vanligt.

Få koll på delarna i taktikpusslet

Då dagens bostadsmarknad är extremt snabb och oberäknelig, finns det inga garantier vilken strategi du än väljer i en budgivning. Om du är intresserad av att köpa en bostad är det väldigt viktigt att i förväg ta reda på exakt vad som gäller. 

Accepterar säljaren bud innan de officiella visningarna sätter igång? Räknar säljaren med en snabb budgivning eller kommer det att bli nya visningar medan processen pågår? Kan säljaren tänka sig att sälja till ett lägre pris om du som köpare kan erbjuda längre inflyttningstid eller liknande? Och inte minst: Accepterar köparen dolda bud?

Att lägga ett dolt bud är långt ifrån den enda taktiken du kan ta till. Här har vi listat tips och strategier för att gå vinnande ur en budgivning.

Har du frågor om dolda bud, budgivningsstrategier, bolån eller privatlån till kontantinsats? Hör av dig till oss på Sambla!

Ett dolt bud sätter press på säljaren
Fördelar och nackdelar med dolda bud
Därför föredrar mäklare och säljare öppen budgivning
Marcus Sätherström
Uppdaterad: 2022-05-19
Marcus har lång erfarenhet av privatekonomi och står för en stor del av innehållet du kan ta del av på Sambla.se. Han guidar våra besökare till att fatta informerade och välgrundade beslut i en annars svårnavigerad djungel av privatlån.

Vanliga frågor och svar – Dolt bud

När kan jag lägga ett dolt bud?
När du vill. Säljaren har dock full rätt att ignorera budet eller kräva att mäklaren kommunicerar det till övriga spekulanter. När det händer brukar den som lagt det dolda budet dra tillbaka det.
Är ett dolt bud bindande?
Nej – och det är inga vanliga bud i en öppen budgivning heller. Men om du har för vana att lägga bud för att sedan dra tillbaka dem, kan du bli svartlistad hos mäklarna.
Måste mäklaren presentera ett dolt bud till säljaren?
Mäklare brukar först försöka få alla spekulanter att delta i den öppna budgivningen. Men om någon insisterar på att lägga ett dolt bud måste mäklaren presentera det för säljaren, som dock kan välja att bortse från budet.
Vem brukar vinna en budgivning?
Det har gjorts undersökningar på detta som visar att den spekulant som ger sig in sist i en budgivning oftast vinner. Det kan ha en psykologisk effekt att lägga ett högre bud när andra spekulanter redan tror att de vunnit budgivningen.

VI HJÄLPER DIG FÅ LÅN TILL BÄST RÄNTA

Våra andra tjänster