Vinstskatt – det gäller när du säljer din bostad

När du säljer en privat bostad måste du betala vinstskatt. Den ligger idag – lite förenklat –  på 22 % av vinsten. Men vad händer om du istället gjort en förlust? Och går vinstskatten att skjuta upp? Här går vi igenom reglerna för vinstskatt på bostad 2022.

Vad är vinstskatt?

Vinstskatt – även kallat reavinstskatt eller kapitalvinstskatt – är skatten du betalar när du säljer tillgångar.

På försäljning av fonder, aktier och värdepapper är vinstskatten 30 %. Vad gäller privatbostäder är dock reavinsten mer förmånlig. Du räknar enkelt ut hur mycket du ska skatta genom att ta försäljningspriset minus inköpspriset och avdrag för kostnader.

22 % vinstskatt på bostadsförsäljningar

Vinstskatt kan vara förvirrande då reglerna för bostadsförsäljningar skiljer sig mot andra kapitalvinster. På en privatbostad behöver du endast 22 % i vinstskatt, istället för 30 % som gäller för övriga kapitalvinster.  

Reavinsten deklareras för det inkomstår som försäljningen äger rum. Om du sålde 2021 ska du alltså inkludera reavinsten när du deklarerar 2022. Du deklarerar bostadsförsäljningen oavsett om du gjort vinst eller förlust. 

Det gäller om du gör en förlust

Om du gör en förlust behöver du självklart inte betala någon reavinstskatt. Däremot får du göra ett avdrag på förlusten med 50 % av beloppet. Det avdraget gör du också när du deklarerar.

Hur länge får vinstskatten skjutas upp?

En annan förmån med vinstskatten på 22 % är att du har rätt att skjuta upp den. Du kan skjuta upp delar av eller hela vinstskatten så länge du köper nya bostadsrätter. Det finns ingen tidsbegränsning för uppskovet. 

Uppskovsräntan nu borttagen

Den tidigare räntan på vinstskatt slopades i början av 2021. Det gör att uppskovet kan liknas vid ett räntefritt lån som i princip inte behöver betalas tillbaka under din livstid. Dödsboet blir dock återbetalningsskyldigt om du inte löst vinstskatten.

Följande regler gäller för uppskov av vinstskatten:

  • Du måste ha bott i bostaden i minst ett år, eller i tre av fem år, för att vara berättigad uppskov.
  • Du måste köpa en ny bostad samma år eller året innan du säljer.
  • Du måste vara folkbokförd i din nya bostad senast 2 maj året efter försäljningen.
  • Du får göra uppskov obegränsat antal gånger. Uppskoven plussas på och följer med i dina framtida försäljningar.

Viktigt! Om du säljer din bostad och flyttar till en hyresrätt, måste du betala vinstskatten inklusive alla tidigare uppskov.

Skatteverkets krav för uppskov av kapitalvinst

Förutom ovan nämnda kriterier gör Skatteverket gällande att du endast kan få uppskov om beloppet är minst 50 000 kronor. Är ni flera i hushållet gäller 50 000 kronor per person/delägare i minimibelopp. Bostaden du säljer och köper måste vara en privatbostad i Sverige alternativt EES-området. Du har rätt att göra avdrag på försäljningen av:

Småhus

Villa, radhus, ett mindre hus på lantbruk, etc.

Bostadsrätt

Du får dock inte göra uppskov om bostadsrättsföreningen är oäkta. En bostadsrättsförening klassas som oäkta om 40 % eller mer av intäkterna kommer från hyreslägenheter, lokaler eller avgifter som betalas av juridiska personer.

Ägarlägenhet

En ägarlägenhet är en relativt ny boendeform där du äger din egen lägenhet i ett bostadshus. I en bostadsrättsförening äger du inte själva lägenheten, utan endast rätten att bo i den. Ägarlägenheter kräver en lagfart, precis som när du köper ett hus.

Tomt

Specifikt en tomt där ägarlägenheter eller småhus uppförs.

Preliminärt uppskov

Om du inte hunnit köpa en ny bostad under försäljningsåret, kan du istället ansöka om ett preliminärt uppskov. Det ger dig rätt att skjuta upp vinstskatten under ett år, medan du letar efter en bostad. När du sedan skriver kontrakt omvandlas det preliminära uppskovet till ett vanligt uppskov som gäller tills vidare. 

Uppskov på redan inbetald vinstskatt

Du har också rätt att gå tillbaka fem år i tiden och begära uppskov för försäljningar du redan betalat in vinstskatten för. Om du planerar att ha kvar ditt uppskov över tid, eller behöver få loss medel för att höja din kontantinsats, är denna regel väldigt gynnsam.

Det krävs för att få skjuta upp hela vinsten

Du får endast göra uppskov på hela vinstbeloppet om din nya bostad kostar lika mycket eller mer än din tidigare. Om den nya bostaden är billigare, räknar du ut ditt maximala uppskov enligt följande modell:

Priset för din gamla bostad / priset för din nya bostad x beräknad vinst

Räkna ut vinstskatten på din bostadsförsäljning

Både vinst och förlust vid en bostadsförsäljning utgår ifrån försäljningspriset. Vad du räknar in beror på om du säljer en bostadsrätt eller ett hus.

Kapitalvinst på bostadsrätt

Du börjar med att dra av:

  • Inköpspriset
  • Utgifter för försäljningen
    En försäljning medför ofta stora kostnader, varav många är avdragsgilla. Du får exempelvis dra av mäklararvodet, energideklarationen, delar av stylingen och eventuell försäkring mot dolda fel.

    Om du har gjort förbättringar på bostaden för minst 5000 kronor under ett och samma år, kan du även dra av dessa kostnader. Det finns ingen tidsgräns för så kallade grundförbättringar – ombyggnader, tillbyggnader eller nybyggnader – men reparationer och underhåll får ha skett som längst fem år tillbaka i tiden för att vara avdragsgilla.
  • Kapitaltillskott
    En bostadsrättsförening kan lägga över sina lån på medlemmarna – alltså bostadsrättsägarna – som privata lån. Medlemmarna har rätt att göra skatteavdrag med 30 % på det så kallade kapitaltillskottet och därmed få minskade boendekostnader. Kapitaltillskottet dras också av när du räknar ut din vinst vid försäljning.
  • Inre reparationsfond
    En liten del av avgiften varje månad går till bostadsrättens egen reparationsfond. Om din inre reparationsfond har ökat från att du köpte till att du säljer, får du göra avdrag för mellanskillnaden.

Du lägger sedan till:

  • Eventuell återföring av uppskov
    Lägg tidigare uppskov till den totala vinsten om du har för avsikt att betala skatten.

Resultatet efter avdrag och tillägg visar din slutliga försäljningsvinst. Vinstskatten är 22 % av beloppet.

Kapitalvinst på hus

För villa, tomt eller ägarlägenhet utgår du också från försäljningspriset. 

Därefter drar du av:

  • Inköpspriset
  • Utgifter för försäljningen
  • Förbättringsutgifter
  • Lagfartskostnad
    När du köper en fastighet ansöker du om en så kallad lagfart hos Lantmäteriet. Det är ett ägarbevis för fastigheten. Kostnaden för detta är 1,5 % av köpeskillingen eller taxeringsvärdet förutsatt att det skulle vara högre. Lagfarten plus administrativa avgifter kan dras av i deklarationen i samband med en försäljning.
  • Pantbrev
    Pantbrev är ett bevis på bankens säkerhet i fastigheten. Varje gång du belånar ditt hus tas ett nytt pantbrev ut till en kostnad. Dessa kostnader är avdragsgilla i deklarationen när du säljer bostaden.

Du lägger sedan till:

  • Eventuell återföring av uppskov
    Lägg tidigare uppskov till den totala vinsten om du har för avsikt att betala skatten.

Mellanskillnaden blir din reavinst. Skatten är 22 %.

Finns det ett maxbelopp för uppskov av vinstskatten?

Om du stått som ensam ägare till en bostad får du som mest göra uppskov med 3 miljoner kronor. Uppskovstaket är omdiskuterat och många menar att det skapar inlåsningseffekter på bostadsmarknaden om folk måste skatta bort stora delar av kapitalvinsten direkt.

Hur påverkar uppskovet av reavinsten mitt bolån?

Eftersom du får mer pengar att röra dig med när du skjuter upp kapitalskatten kan du lägga in en större kontantinsats i den nya bostaden. Det gör att banken dels kan erbjuda en bättre ränta och dels att din belåningsgrad blir lägre utifrån bostadens marknadsvärde. En låg belåningsgrad ger dig bättre amorteringsvillkor på ditt bolån.

Om du måste sälja i förtid

Att skjuta upp kapitalskatten är framför allt gynnsamt om du har för avsikt att bo i din nya bostad under en längre tid. Egentligen är uppskovet ett lån – om än räntefritt – som någon gång måste betalas tillbaka. 

Om något oförutsett händer som gör att du måste sälja din bostad tidigare än du tänkt, kan du gå med förlust. Då kan det vara ansträngande att ha kvarskatt att betala.

Kvitta förlusten mot ett uppskov

En förlust vid en bostadsförsäljning är avdragsgill med 50 %. Men ibland kan du tjäna på att istället kvitta den mot ett tidigare uppskov.

Ett räkneexempel:

  1. Du har gjort ett uppskov på 500 000 kronor på reavinsten på en tidigare bostad.
  2. Du har därefter sålt en bostad med en förlust på 300 000 kronor.
  3. När du återinför reavinsten och drar av förlusten återstår 200 000 kronor. Det blir istället den nya beskattningsbara vinsten, vilken du kan välja att betala eller göra ett nytt uppskov på.
  4. Kom också ihåg att du har rätt att göra uppskov retroaktivt för att sedan kvitta beloppet mot eventuell förlust!

Är det bra eller dåligt att betala mycket i vinstskatt?

Ingen vill betala mer skatt än nödvändigt. Men även om du har rätt att göra stora avdrag på din kapitalvinst, kan det ibland vara värt att hålla igen. När du söker bolån läggs nämligen kapitalvinster till din inkomst, och ju högre vinst du har, desto bättre blir dina förutsättningar att få låna ett högre belopp. Samtidigt kan du spara pengar på att betala mindre i skatt. 

Hur du än vrider och vänder på det, är det mest förmånligt att investera hela kapitalvinsten i en ny bostad om det går – speciellt nu när uppskovet är gratis.

Vill du veta mer om vinstskatt, uppskov eller bolån? Kontakta oss på Sambla.

Vinstskatt på bostäder 2022
Gratis att göra uppskov
Kriterierna att ha koll på
Marcus Sätherström
Uppdaterad: 2022-06-14

Marcus har lång erfarenhet av privatekonomi och står för en stor del av innehållet du kan ta del av på Sambla.se. Han guidar våra besökare till att fatta informerade och välgrundade beslut i en annars svårnavigerad djungel av privatlån.

Vanliga frågor och svar – Vinstskatt på bostäder

När ska jag betala in vinstskatten?
Året efter försäljningen, förutsatt att du inte gjort uppskov. Beloppet dras i deklarationen.
Vad händer om jag bara vill göra uppskov på delar av kapitalvinsten?
Då betalar du vinstskatt på den resterande delen.
Måste båda deklarera reavinsten om vi är två ägare?
Ja, om ni är två som ägt och sålt bostaden deklarerar ni respektive del och ägande i procent i deklarationen. Ägarandelen i bostaden avgör hur stor vinstskatten blir.
Kan man ärva uppskov?
Ett dödsbo måste betala kapitalvinsten såvida arvtagaren inte är under 18 år. Däremot ärver arvtagare inte skulder. Om dödsboet inte kan betala avskrivs skulderna.

VI HJÄLPER DIG FÅ LÅN TILL BÄST RÄNTA

Våra andra tjänster