Bostadsrätt och bostadsrättsförening – så fungerar det

Är en bostadsrätt detsamma som en lägenhet du äger? Bara i vardagstal. Att köpa en bostadsrätt innebär egentligen inte att du köper själva bostaden, utan rätten att få nyttja en. Här går vi igenom vad som gäller. 

Vad är en bostadsrätt och en bostadsrättsförening?

När du köper in dig i en bostadsrättsförening blir du delägare av fastigheten. Bostadsrätten innebär att du får besittningsrätt till en av lägenheterna i föreningen. Alla medlemmar betalar in en månatlig avgift som ska täcka underhåll och amorteringar på fastigheten. Hur stor din avgift är beror på hur stor ägarandel du har i föreningen. Större bostäder kostar alltså alltid mer än små.

Hur fungerar en bostadsrättsförening?

En bostadsrättsförening måste ha minst tre medlemmar och bestå av minst tre bostäder med bostadsrätt. Även lokaler godkänns. Föreningen har inget vinstsyfte, utan har som ändamål att upprätthålla fastighetens bostäder åt medlemmarna.

Föreningen har alltid en styrelse och medlemmarna brukar turas om att ansvara för olika områden – alltifrån revision till trädgårdsskötsel. Styrelsen har rätt att besluta om föreningens löpande uppgifter och förvaltning. Det rör exempelvis redovisning, bokföring, underhåll och upphandlingar för nödvändiga renoveringar.

Varje medlem har en röst i viktiga frågor. I en bostadsrättsförening har du stor möjlighet att påverka de projekt som rör fastigheten – en väsentlig skillnad mot att hyra.

Vad är det för skillnad mellan hyresrätt och bostadsrätt?

När du hyr en lägenhet eller annan typ av bostad finns det alltid en hyresvärd och en fastighetsförvaltare som sköter all ekonomi och allt underhåll. Som medlem i en bostadsrättsförening är du istället medägare till fastigheten. Du betalar inte hyra utan en avgift som kan ses som en direkt investering i föreningen. Ju bättre er fastighet sköts, desto mer attraktiv blir den och din bostadsrätt – vilket kan påverka försäljningspriset den dag du vill sälja din bostad.

Hyresrätt – mer bekvämlighet men ingenting att säga till om.

Bostadsrätt – mer ansvar men också mer frihet och bestämmanderätt.

Vad innebär det att köpa en bostadsrätt?

Även om majoriteten av bostadsrätter är lägenheter, kan det lika gärna handla om radhus, parhus, kedjehus eller villor. När du exempelvis läser om ”friköpta radhus”, innebär det att bostaden tidigare ingått i en bostadsrättsförening.

Bostadsrättsaffärer sker vanligen mellan befintlig ägare och köpare. Om försäljningen äger rum via en fastighetsmäklare kan det finnas flera spekulanter på samma objekt, vilket resulterar i budgivning. Köpeskillingen, inklusive eventuell vinst, går till säljaren av bostadsrätten – inte till bostadsrättsföreningen.

Läs också vår guide till att köpa bostad första gången.

Kan en bostadsrättsförening sälja en bostadsrätt?

Det händer att en bostadsrättsförening själv säljer en bostad i fastigheten och på så sätt får in pengar till föreningen. Det kan exempelvis ske när föreningen byggt om tidigare lokaler eller vindsutrymmen till bostadsrätter. Denna typ av beslut måste röstas igenom på en föreningsstämma.

Många gånger leder det till att föreningen får betydligt bättre ekonomi i form av minskade skulder och ökad buffert, vilket är gynnsamt på bostadsmarknaden.

Vilka krav har en bostadsrättsförening på köparen?

Det ska väldigt mycket till för att en bostadsrättsförening lagligen ska få neka dig medlemskap. Föreningen har dock rätt att ge avslag om de har skäl att tro att du kommer missköta dig – exempelvis genom att bedriva kriminell verksamhet – eller om de tror att du inte kommer att bo i bostaden permanent.

För en liten förening där varje medlem är viktig för skötseln av fastigheten, är det mer noga med hur mycket du faktiskt kommer att vistas där.

Ett mer informellt krav är att du ska vara delaktig i styrelsen på ett eller annat sätt. I en stor förening med många medlemmar är det dock inget måste.

Har en bostadsrättsförening rätt att vräka mig?

Om en medlem inte följer de regler som beslutats i föreningens stadgar, inte betalar avgiften eller missköter sig, kan det bli tal om tvångsförsäljning av bostaden. Det är dock betydligt svårare att bli utesluten ur en bostadsrättsförening än att bli vräkt från en hyresrätt.

Viktiga saker att tänka på vid köp av bostadsrätt

Det finns inga rätt och fel vid köp av bostadsrätt, men vissa saker bör du alltid hålla ett extra öga på. Dessa är exempelvis:

Bostadsrättsföreningens ekonomi

En förening med stora skulder kan behöva höja avgifterna för att klara av amorteringarna till banken. Föreningens ekonomiska status finns alltid angiven i bostadsannonserna. En belåning per kvadratmeter på 5 000 kronor anses ok, medan en på 10 000 kronor anses mycket dålig.

Viktigt att påpeka är att föreningens ekonomi är helt skild från ditt bolån till bostadsrätten. Däremot kan det påverka bankens bedömning av föreningen. Läs här om vad som händer om en bostadsrättsförening går i konkurs.

Antal bostäder i föreningen

En liten förening kräver mer av dig som ägare av en bostadsrätt. Om något oförutsett sker är det alltid ni medlemmar tillsammans som måste åtgärda problemet, vilket kan skapa ett pressat ekonomiskt läge.

Även om tre bostadsrätter är minimum för en förening, har många banker krav på att det ska finnas minst fem eller sex bostäder för att du ska beviljas bolån. Banken måste alltid godkänna objektet innan du får göra affär.

Fastighetens skick

En bostadsrättsförening kan se bra ut på papperet och ha till synes god ekonomi. Men det är väldigt viktigt att se över kommande underhållsåtgärder. Om stora renoveringar är nödvändiga inom en snar framtid kommer det garanterat att påverka föreningens ekonomi till det sämre. Dessutom vill du ju inte flytta in på en byggarbetsplats.

Bostadsrättens skick

Renoveringsobjekt kan vara en bra framtida investering för den som själv kan renovera. Men om du har tummen mitt i handen bör du tänka till en extra gång innan du köper en bostad som kräver mycket fix. Det är ditt – och inte föreningens – ansvar att bostaden håller bra standard.

När du köper en bostadsrätt skriver du på ett överlåtelseavtal, vilket motsvarar köpekontraktet som används vid köp av villa eller radhus. Här kan du läsa mer om överlåtelseavtal.

Tips! Läs också våra 10 tips för bästa strategi vid budgivning.

Så kan du låna till en bostadsrätt

Att låna till bostadsrätt kan vara förmånligt. Bankerna beviljar nämligen i regel lite högre bolån till bostadsrätter än till villor, då bostadsrätter inte kräver samma privata buffert för underhåll, kapital till pantbrev och liknande. Men oavsett vilken typ av bostad du ska köpa, kan du kan aldrig få ett bolån som överstiger 85 % av bostadens marknadsvärde. Resterande 15 % – kontantinsatsen – måste du finansiera med privata medel eller med ett privatlån.

Låna till kontantinsatsen via Sambla

Hos Sambla kan du ansöka om privatlån till kontantinsats från över 40 banker och långivare samtidigt, upp till 600 000 kronor. Genom att jämföra erbjudanden pressar du automatiskt ner räntan till lägsta möjliga nivå utifrån dina individuella förutsättningar. Samtliga långivare delar på en och samma kreditupplysning så att din kreditvärdighet inte påverkas nämnvärt.

Funderar du på att köpa bostadsrätt? Kontakta oss på Sambla så berättar vi mer och hjälper dig med din låneansökan.