Ombildning till bostadsrätt – ett gyllene tillfälle, eller?

Den som får chansen att ombilda sin hyresrätt till bostadsrätt kan göra ett klipp. Bara i Stockholms län har det ombildats för över 26 miljarder kronor mellan åren 2016 och 2021. Men har medaljen en baksida? Här tittar vi närmare på vad en ombildning är och vad det innebär för dig som köpare.

Så går en ombildning till bostadsrätt till

En ombildning till bostadsrätt innebär att hyresgäster bildar en bostadsrättsförening och köper fastigheten av hyresvärden. Ombildningen är endast möjlig om hyresvärden går med på att sälja och om minst två tredjedelar av hyresgästerna vill ombilda. Det är också krav på att minst tre medlemmar ska ingå i den nya bostadsrättsföreningen.

Ombildningen sker i följande 10 steg:

1. Ni undersöker intresset bland grannarna.
2. Ni bildar en bostadsrättsförening bestående av minst tre medlemmar. Ni utnämner en styrelse, sätter stadgar och registrerar föreningen hos Bolagsverket.
3. Ni gör en intresseanmälan till Lantmäteriet. Två tredjedelar av de boende i fastigheten måste ha signerat dokumentet.
4. Ni låter utföra en professionell besiktning. Bedömningen av fastighetens skick kan användas som förhandlingsunderlag.
5. Ni gör en ekonomisk plan/kalkyl som innehåller alltifrån avgifter för respektive lägenhet till estimerade kostnader för underhåll.
6. Ni löser finansieringen. Oftast innebär det att ni som förening behöver ta lån. Genom att gå ihop och jämföra så många banker och långivare som möjligt, kan ni få en mer förmånlig ränta på lånen.
7. Efter en sista omröstning där minst två tredjedelar fortfarande röstar ja köper ni fastigheten.
8. Ni får tillträde. Precis som vid privata bostadsaffärer signeras ett köpebrev och ett överlåtelseavtal, nu mellan föreningen och fastighetsägaren.
9. Ni upplåter lägenheterna med bostadsrätt till respektive medlem. Upplåtelse innebär att lägenheten säljs till en medlem för första gången. Om du säljer den vidare kallas det istället överlåtelse.
10. Ni söker lagfart hos Lantmäteriet. När den går igenom äger ni officiellt fastigheten.

Kan bostadsrätter ombildas till hyresrätter?

Det är absolut möjligt, men inte lika vanligt. Under tider då färre bostäder säljs men intresset för att hyra är stort, kan exempelvis byggbolag hyra ut lägenheter som egentligen var tänkta att säljas.

Ett förmånligare bostadsköp

Ombildningar är ett omdiskuterat fenomen. Medan vissa hyresgäster känner sig pressade att skriva på eller flytta, ser andra endast fördelar. Hur du än vrider och vänder på det, innebär en ombildning ekonomiska möjligheter du inte har vid ett vanligt bostadsköp.

En ombildning till bostadsrätt är extra förmånlig, då du får köpa bostaden till bra pris och slipper betala kontantinsats. Det senare är ett måste när du tar bolån för att köpa en bostad som ligger ute till försäljning. Med andra ord har du chans att göra en riktigt bra bostadsaffär när du väljer att köpa loss din hyresrätt.

Läs mer: Låna till bostadsrätt

Ombildning en värdegaranti

I genomsnitt blir priset för en bostadsrätt vid en ombildning 70–80 % av marknadsvärdet, alltså det pris en fastighetsmäklare skulle ha värderat bostaden till. Vid vanliga bostadsaffärer beviljar banken bolån på högst 85 % av marknadsvärdet, resten måste du finansiera på egen hand med en så kallad kontantinsats.

Vid en ombildning till bostadsrätt överstiger därmed det egentliga värdet priset så pass mycket att en kontantinsats inte är nödvändig. Banken har redan tillräcklig garanti i bostaden och faktum är att du inte ens behöver maxbelåna den. Du får alltså låna till hela köpeskillingen och slipper tänka på andra spekulanter som kan påverka slutpriset.

Läs mer: Tillträde till hus och bostadsrätt

Inget tvång att köpa vid en ombildning

Vid en ombildning finns inget köptvång. Om du väljer att inte ombilda din hyresrätt får du bo kvar på samma villkor som tidigare, men bostadsrättsföreningen blir den nya hyresvärden. Reglerna för alltifrån besittningsskydd till andrahandsuthyrning och underhåll av bostaden gäller alltså fortfarande.

Fördelar och nackdelar med ombildning

De främsta argumenten för att ombilda hyresrätter brukar vara att det är en god investering och att en bostadsägare har mer bestämmanderätt än en hyresgäst. Att kunna påverka din direkta boendemiljö är bra ur ett investeringsperspektiv, då smarta förändringar gör stor skillnad för fastighetens attraktionsvärde.

Samtidigt är många hyresgäster nöjda med sina befintliga hyresvillkor. För den som varken har kapital eller vill göra en långsiktig investering med kostsamma lån, är en ombildning kanske inte så lockande. Men en nybildad bostadsrättsförening är ofta väldigt engagerad, vilket kan leda till positiva förändringar även för hyresgästerna.

Två sidor av myntet

Att hyra är bekvämast

Om du hyr har du inte samma ansvar över bostaden och fastighetens skötsel. Du behöver heller inte ta bolån. Eftersom det enda du betalar är hyran blir utgifterna ofta lägre än om du har en bostadsrätt. Nackdelen är bara att du alltid betalar till någon annan än dig själv. Med ett förstahandskontrakt kan du relativt enkelt byta till en mindre eller större bostad, beroende på vad som passar din livssituation och vad du kan tänka dig att betala.

Att äga är ekonomiskt gynnsamt på sikt

Om du äger och bor länge i din bostad tar du visserligen en ekonomisk risk, men samtidigt har du goda möjligheter att få valuta på en långsiktig investering. Den amortering du betalar på ditt bolån går direkt tillbaka till dig och är alltså en form av sparande. I takt med att du betalar av på ditt bolån kan du få bättre ränta och mer över i plånboken. Dessutom kan du endast göra ”bostadskarriär” om du äger din bostad. En ombildning är en väldigt bra start, då bostaden sannolikt genererar vinst även om du inte skulle bo kvar så länge.

Läs också: Köpekontrakt bostadsrätt

5 vanliga skäl till att vilja köpa vid ombildning

• Du vill inte att dina grannar ska bli dina hyresvärdar
• Du vill göra en vinst för att sedan flytta vidare
• Du vill ha mer att säga till om gällande ditt boende
• Du vill ha kvar lägenheten till dina barn
• Du kommer aldrig få ett bättre erbjudande på bostadsmarknaden

5 vanliga skäl till att inte vilja köpa vid ombildning

• Du kan inte få ett bolån
• Du har inte råd
• Du tycker inte tillräckligt mycket om bostaden
• Du vill hellre hyra av bekvämlighetsskäl
• Du vill hyra av ideologiska skäl

​​Hur lång tid tar en ombildning till bostadsrätt?

Processen att ombilda hyresrätter till bostadsrätter är relativt lång – från ett par månader till ett halvår. Det beror på att många moment ska ses över och att många parter är inblandade. Förutom hyresgästerna och fastighetsägaren är jurister, besiktningsmän och inte minst banker alltid en del av ombildningen. Då det handlar om en väldigt stor gemensam investering, är det extra viktigt att processen får ta den tid som behövs.

Faror med ombildning

Att vara del av en bostadsrättsförening innebär att du och dina grannar tillsammans äger och ansvarar för fastigheten. Underhåll, juridik och ekonomi ligger på ert bord. Därför är det väldigt viktigt att rätt kompetenser finns på plats vid ombildningen. Om ni inte har en samsyn på hur föreningen ska skötas, eller om det finns frågetecken kring fastigheten ni tar över, bör du tänka till en extra gång innan du köper loss din lägenhet. Det är alltid lättare att byta en hyresrätt än att sälja en bostadsrätt i en förening med stora problem.

Läs mer: Bostadsrättsförening i konkurs

Underhållsplanen avslöjar fallgroparna

Det allra viktigaste att hålla koll på vid en ombildning är underhållsplanen för fastigheten. Alla hyreshus har en underhållsplan och oftast är den upprättad för många år framåt. Om priset ni erbjuds för ombildningen verkar alltför rabatterat, kan orsaken oftast härledas hit.

Kom ihåg att noga se över:

1) Kommande underhåll
Om stora investeringar behöver göras för att hålla fastigheten i skick, kommer ekonomin i er nya bostadsrättsförening att bli ansträngd. Detta kan självklart påverka dig som nybliven bostadsrättsägare, men det kan även innebära höjda hyror på sikt om du väljer att inte köpa loss bostaden.

2) Tidigare underhåll
När det gäller bostäder och fastigheter är det också viktigt att titta på historiken. Om en fastighetsägare har bråttom att sälja till ett lite för bra pris, kan det vara tecken på att det inte varit så noga med underhållet och att mycket kräver åtgärder av de nya ägarna. Med andra ord, du och dina grannar kommer att få betala för tidigare slarv.

Om något är för bra för att vara sant, kostar det alltid mer än det smakar.

Vill du veta mer om ombildning av hyresrätter till bostadsrätter, eller om hur vi på Sambla kan hjälpa dig att få bättre ränta på ditt bolån den dag det blir dags? Kontakta oss!