"Flippa hus" – att köpa bostad för att renovera och sälja med vinst

Att flippa hus – från den engelska termen ”house flipping” – är samma sak som att köpa ett hus eller en lägenhet med syftet att renovera och sälja med vinst. Om du är noggrann och har en genomtänkt strategi kan denna affärsmodell vara väldigt lönsam. Men det kräver också en del tur. Här tittar vi närmare på vad det faktiskt innebär att flippa hus.

Hur fungerar det att köpa bostad för att sälja och renovera?

Att köpa, renovera och sälja fastigheter kan vara lönsamt om det görs noggrant. Det du behöver – förutom mycket pengar – är tid, kunskap om bostadsmarknaden och fingertoppskänsla för vilka bostäder som potentiellt kan bli en guldgruva. Vägen till en lyckad affär kan se olika ut, men här är ett exempel på hur du kan gå tillväga:

1. Gör ordentlig research

Innan du ger dig in på fastighetsmarknaden är det viktigt att läsa på ordentligt. Hårdstudera därför marknadstrender och försök att förutspå var efterfrågan på bostäder kommer att växa. Var också noga med att göra en budget för hela processen och se till att du har ekonomin i ordning när det blir dags att sätta igång.

2. Börja leta bostäder

När du har ekonomin säkrad börjar det roliga – att hitta bostäder att köpa och renovera! För att få god marginal bör du helst köpa till under marknadspris, vilket brukar innebära fastigheter som kräver totalrenovering. Men tjusningen med bostadsmarknaden är att även relativt fräscha bostäder ibland kan vara svårsålda och därmed gå ner i pris, så se till att du inte utesluter en potentiell vinnare.

3. Köp bostaden

När du har hittat ett lämpligt renoveringsobjekt är det dags för köp. Eftersom det sannolikt handlar om en bostad i dåligt skick, är det viktigt att du genomför en noggrann besiktning för att hitta eventuella dolda fel innan du skriver under avtalet. Ta gärna hjälp av en professionell besiktningsman.

4. Börja renovera

Syftet med renoveringen är att tillföra värde och göra bostaden attraktiv för potentiella köpare. Att använda professionella hantverkare är oftast en garanti för att allt håller den rätta standarden, men det är viktigt att du inte börjar överskrida din budget. Ju mer kostnaderna för renoveringen drar iväg, desto svårare blir det att göra vinst när du flippar hus.

5: Marknadsför bostaden

När renoveringen är färdig behöver du marknadsföra bostaden för att locka köpare. Använd alla tillgängliga kanaler – Hemnet och sociala medier är absoluta måsten. Om du jobbar med en fastighetsmäklare kommer bostaden även att synas på mäklarfirmans webbsida.

Läs också: Vad kostar det att annonsera på Hemnet?

Att tänka på! Det kan gå snabbt på dagens bostadsmarknad. Se därför till att du har alla nödvändiga dokument redo för en smidig försäljning. När affären är i hamn kan du titta tillbaka på processen för att se var kostnader eventuellt drog iväg och var du kan spara in pengar om du vill flippa hus igen.

Vilka risker finns det med att flippa hus?

Att det går att tjäna stora pengar på fastighetsaffärer är knappast någon nyhet. Men för den som köper, renoverar och säljer bostäder går det inte att bortse från riskerna. Den största risken är att du inte får tillbaka pengarna på investeringen utan istället går med förlust. Det beror oftast på att marknadsläget plötsligt förändras och priserna på bostäder sjunker – eller om renoveringen kostat så mycket att din vinst ätits upp av den.

Det finns också en skattemässig regel som är bra att känna till om du systematiskt flippar hus, nämligen att Skatteverket kan bedöma det som näringsverksamhet och beskatta dig därefter.

Hur hög blir skatten?

Om du köper, renoverar och säljer en bostad betalar du den vanliga vinstskatten på 22 %. Om du systematiskt flippar hus och Skatteverket bedömer att det handlar om näringsverksamhet kan skatten bli upp till 68 %. Den exakta siffran beror på vilken marginalskatt du har – men tänk på att räkna med skatten när du budgeterar.

Hur många bostäder får jag sälja per år?

Du har rätt att köpa, renovera och sälja ett obegränsat antal bostäder per år. Men du bör vara beredd på att Skatteverket kan anse att du bedriver en vinstgivande verksamhet, vilket påverkar beskattningen och därmed vinsten på de bostäder du säljer.

4 viktiga framgångsfaktorer för att göra vinst

Att flippa hus kräver både kunskap om fastighetsmarknaden och att du har en gnutta tur. Kanske har du hittat ett perfekt objekt att renovera? Det innebär tyvärr inte att du har marknaden på din sida, eller att spekulanterna hittar dit.

Därför gäller det att inte vara för ivrig och ta alltför stora risker. Ha alltid med dig följande tips i bakhuvudet när du ska göra en fastighetsaffär för att renovera och sälja:

1. Köp inte för dyrt

För att det inte ska bli en förlustaffär den dag bostaden är färdig att säljas, bör du helst köpa den för under uppskattat marknadsvärde. Du behöver även göra en estimering av vad bostaden kommer att kunna säljas för i renoverat skick och vad renoveringskostnaderna kommer att bli. Därefter blir det enkelt att få fram ett uppskattat vinstbelopp – men några garantier finns aldrig.

2. Gör delar av jobbet själv

Ett bra sätt att få ner kostnaderna för renoveringen är att göra vissa delar själv istället för att anlita hantverkare. Exakt vad beror på dina personliga förkunskaper, men golvslipning, målning och tapetsering är exempel på relativt enkla åtgärder. Lägg istället pengar på att låta auktoriserade byggproffs ta hand om kök, badrum samt alla el- och vatteninstallationer. Att chansa med dessa saker kan både innebära fara för den nya ägaren och bli extremt kostsamt för dig i längden.

3. Satsa på en bred målgrupp

Även om det kan ses som en rolig hobby att flippa hus, är vinsten så klart slutmålet. Du bör alltid göra noggrann research kring populära materialval och färger innan arbetet sätter igång. Den som köper en totalrenoverad lägenhet är oftast inte sugen på att börja med att måla om eller riva ut ett golv, så ”fel” interiör kan innebära att du tappar spekulanter. Tänk ljusa, vita och prisvärda material – det har länge varit standard på bostadsmarknaden.

4. Jobba med en bra fastighetsmäklare

Mäklarfirmor skiljer sig mycket åt i profilering. Jämför så många som möjligt för att hitta den som bäst passar dina ändamål och som känns mest prisvärd i förhållande till din budget. Kom även ihåg att nyrenoverade bostäder lyfter ännu mer om de är välinredda. Överväg att ta in en stylist i projektet – statistik visar att det nästan alltid lönar sig vid en bostadsförsäljning!

Läs fler av våra artiklar om husrenoveringar:

Bygga ut huset

Bygga altan

Bygga utekök

Vad kostar det att byta tak?

Trapprenovering

Renovera källare

Hur kan jag estimera vinsten vid husflippning?

Det enklaste sättet att räkna ut uppskattad vinst när du flippar hus är att räkna baklänges. Här kommer ett räkneexempel:

Du bestämmer dig för att flippa hus och vill göra en vinst på minst 400 000 kronor. Du hittar ett renoveringsobjekt som enligt din estimering kan säljas för 3 miljoner kronor efter renovering. Renoveringskostnaderna och övriga kostnader beräknas bli 1 miljon kronor. Om bostaden säljs för 3 miljoner kronor efter renoveringen får du inte ha köpt den för mer än 1 490 000 kronor om du ska få 400 000 kronor över efter vinstskatten på 22 %.

Kom ihåg att räkna in alla kostnader!

När du köper en bostad är det du själv som står för alla driftkostnader. För bostadsrätter finns det alltid en månadsavgift att betala, och under renoveringens gång kommer värme och vatten att öka kostnaderna. Om du köper ett hus kan även kostnader för pantbrev och lagfart tillkomma.

En snabb renovering minskar räntekostnaderna

När bolåneräntorna är höga är det viktigt att inte dra ut på renoveringen mer än absolut nödvändigt. Ju längre tid arbetet tar, desto mer kommer du att få betala i ränta. När du gör en budget är det viktigt att sätta en tydlig tidsgräns för renoveringen. Varje extra dag gör att vinsten blir mindre!

Tänk också på att försöka ha god marginal för oförutsedda kostnader i budgeten, speciellt när du renoverar gamla hus där det är svårt att förutse dolda fel och brister.

Låna till renoveringen

Om du behöver hjälp med att finansiera renoveringen kan du använda vår förmedlingstjänst för att snabbt och enkelt jämföra privatlån. Din ansökan går ut till över 40 banker och långivare samtidigt – ett effektivt sätt att hitta bästa möjliga ränta.

Kom ihåg att försöka hålla nere renoveringskostnaderna genom att göra så mycket du kan av arbetet på egen hand. På så sätt minskar du risken och får mer tillbaka på din investering i slutändan.

Utöka bolån till renoveringen

Vill du utöka befintligt bolån för en renovering kan vi hjälpa dig även med detta. Vi jämför bolån från våra partners för att hjälpa dig hitta bäst villkor.