Ägarlägenhet – en fastighet i en flerbostadsbyggnad

Vad är en ägarlägenhet?

En ägarlägenhet innebär att du äger din bostad, även om den är en del av ett flerbostadshus. Bostaden ses som en egen fastighet, precis som en villa eller ett friköpt radhus. Ägarlägenheter kallas ibland för ägarlägenhetsfastigheter, men den termen används inte så ofta i vardagligt tal.

Vad är skillnaden mellan ägarlägenhet och bostadsrätt?

Vid köp av en bostadsrätt får du besittningsrätt till en bostad, medan du vid köp av en ägarlägenhet faktiskt äger lägenheten och får lagfart på fastigheten.

I en bostadsrätt är du medlem i en bostadsrättsförening och måste följa föreningens stadgar, vilket innebär att det finns regler och begränsningar för vad du får göra med bostaden och gemensamma utrymmen. I en ägarlägenhet har du större frihet att disponera över både bostaden och eventuell mark eller gemensamma ytor.

Olika regleringar för ägarlägenhet och bostadsrätt

En bostadsrätt regleras av bostadsrättslagen och köplagen och betraktas som lös egendom. En ägarlägenhet, å andra sidan, omfattas av jordabalken och klassificeras som fast egendom. Detta ger dig som boende olika rättsliga förutsättningar, både vad gäller äganderätt, ansvar och rättigheter.

Bostadsrättslagen och köplagen

Bostadsrättslagen reglerar boende i bostadsrätt, där du äger en andel i en förening som ger rätt till en specifik bostad. Bostadsrätter är oftast lägenheter, men kan även vara radhus eller villor. Lagen styr bland annat försäljning, föreningens ansvar för underhåll och vad du får göra med bostaden.

En bostadsrätt är lös egendom och omfattas av köplagen, vilket innebär att den kan köpas och säljas likt annan lös egendom. Vid försäljning krävs dock föreningens godkännande av köparen, och om föreningen ger avslag hävs avtalet. Detta kan exempelvis bero på köparens ekonomi, brottshistorik eller intentioner med att bli en del av föreningen.

Jordabalken

All fast egendom regleras av jordabalken. Den innehåller regler för fastigheter som mark och byggnader och styr bland annat köp, försäljning, pant och rättigheter. Eftersom en ägarlägenhet är fast egendom gäller andra regler för överlåtelse och belåning än för en bostadsrätt.

Lagen ger dig till exempel rätt att ta lån med bostaden som säkerhet på ett sätt som inte är möjligt för bostadsrättsinnehavare. Vid en ägarlägenhet har banken en större trygghet då du faktiskt äger både lägenheten och marken den står på, vilket gör att du ofta kan få lite högre lån.

Vid en bostadsrätt belånas istället din andel i bostadsrättsföreningen, men inte själva bostaden. Banken har heller ingen trygghet i marken eller byggnaden, vilket gör att risken blir högre.

Som ägare av både bostaden och marken under den har du också större frihet att bestämma över förändringar du vill göra. Du kan bland annat överlåta och hyra ut bostaden när du vill och till vem du vill.

Hur avgränsas en ägarlägenhet?

En ägarlägenhet är en egen fastighet med en specifik fastighetsbeteckning, vilket innebär att varje lägenhet juridiskt räknas som en separat fastighet. Avgränsningen är tydlig och omfattar bland annat väggar, golv, tak samt eventuellt en balkong eller ett förråd som tillhör just den lägenheten.

För att en lägenhet ska vara en ägarlägenhet måste den vara registrerad som sådan hos Lantmäteriet och ägaren måste ha lagfart. Byggnaden är uppdelad i privata enheter, medan gemensamma utrymmen som trapphus och hissar delas av alla ägare.

Vem ansvarar för underhållet i byggnaden?

Även om alla har gemensamt ansvar för byggnadens underhåll, sköts detta ofta av en förvaltning vid ägarlägenheter. I bostadsrättsföreningar är det istället vanligt att alla hjälps åt att ta hand om gemensamma ytor som trapphus och gård.

Hur bildas ägarlägenheter?

Fastigheter med ägarlägenheter skapas genom en förrättning av Lantmäteriet, som beslutar om hur ägarlägenheterna ska avgränsas och vad som räknas som gemensam egendom. Vid förrättningen bestäms också hur kostnader för underhåll och gemensamma ytor ska fördelas mellan de boende. Fördelningen baseras på hur mycket varje lägenhet förväntas använda de gemensamma utrymmena. Vanligtvis bildas en samfällighetsförening för att ta hand om administrationen, betalningarna och underhållet av det gemensamma.

Vad krävs för att få bilda ägarlägenheter?

Lagen säger att en byggnad måste innehålla minst tre bostäder i en enhet för att de ska kunna få klassificeringen ägarlägenheter. Då ägarlägenheter främst är tänkta att bildas vid nybyggen eller ombyggnationer av lokaler, får de inte ha använts som bostäder de senaste åtta åren. Varje ägarlägenhet får endast utgöras av en bostad och kan inte delas upp i flera lägenheter med egna ingångar.

Hur vanligt är det med ägarlägenheter i Sverige?

Ägarlägenheter började dyka upp på svenska marknaden 2009. Intresset har dock varit lågt för denna boendeform, speciellt i jämförelse med hur det ser ut i våra grannländer och runtom i Europa. Det innebär att ägarlägenheter kan vara svårare att sälja än bostadsrätter, vilket är en stor nackdel. År 2023 fanns det enligt SCB 7 249 ägarlägenheter i Sverige, att jämföra med dryga miljonen bostadsrätter.

Att låna till ägarlägenhet

När du tar ett bolån för att köpa en ägarlägenhet är det samma typ av lån som vid köp av en bostadsrätt eller villa. Du får som mest låna 85 % av bostadens värde, resten måste vara en kontantinsats. Eftersom en ägarlägenhet räknas som fastighet finns det dock några extra kostnader att tänka på.

Pantbrev och lagfart ett krav

Vid köp av en fastighet, exempelvis en villa eller ägarlägenhet, behöver du ordna både pantbrev och lagfart.

Lagfart fungerar som ett bevis på din äganderätt och kostar 1,5 % av köpeskillingen.

Pantbrev är ett säkerhetsbevis för ditt lån. Om pantbrev på fastigheten saknas – vanligt vid nybyggnation – måste du ta ut nya. Det kostar 2 % av pantbrevets belopp, vilket brukar motsvara beloppet på ditt bolån.

Det tillkommer även administrativa avgifter för både lagfart och pantbrev.

Jämför lån till köp av ägarlägenhet

Eftersom ägarlägenhet – liksom andra fastigheter – innebär extra kostnader vid köpet brukar bankerna inte bevilja lika höga lån som när du köper en bostadsrätt. För att få bästa möjliga villkor och ränta är det viktigt att jämföra bolån. Vi kan hjälpa dig att hitta ett bra bolån till ägarlägenhet utifrån dina individuella ekonomiska förutsättningar.